Der Verkauf einer Immobilie ist für die meisten Eigentümer ein einmaliges Ereignis, bei dem viel auf dem Spiel steht. Umso wichtiger ist es, dass die vertragliche Grundlage mit dem beauftragten Makler rechtssicher gestaltet ist. Doch Vorsicht: Nicht alles, was in den oft mehrseitigen Verträgen steht, hält einer rechtlichen Prüfung stand. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den letzten Jahren immer wieder Klauseln gekippt, die Verbraucher unangemessen benachteiligen. In diesem Beitrag erfahren Sie, worauf Sie bei der Unterschrift achten müssen und welche Klauseln schlichtweg unwirksam sind.
Die Basis: Textform und gesetzliche Neuregelung.
Seit dem 23. Dezember 2020 ist der Wildwuchs bei Maklerverträgen gesetzlich eingeschränkt. Für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher ist die Textform zwingend vorgeschrieben (§ 656a BGB). Ein Handschlag oder eine rein mündliche Absprache reicht nicht mehr aus, um einen wirksamen Provisionsanspruch zu begründen. Fehlt die Textform (z. B. E-Mail, Brief oder Messenger-Nachricht), ist der gesamte Vertrag nichtig [1].
Zudem wurde die Provisionsverteilung neu geregelt: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Courtage tragen. Eine vollständige Abwälzung auf den Käufer ist bei diesen Immobilienarten nicht mehr zulässig (§§ 656c, 656d BGB).
Unzulässige Klauseln: Die „Roten Flaggen“ im Vertrag
Viele Maklerverträge basieren auf Standard-Formularen (AGB). Genau hier schleichen sich oft Formulierungen ein, die rechtlich unwirksam sind. Hier sind die wichtigsten Punkte, bei denen Sie hellhörig werden sollten:
1. Die Verweisungs- und Hinzuziehungsklausel
Diese Klauseln verpflichten den Eigentümer, alle privaten Interessenten an den Makler zu verweisen oder den Makler zu jedem Besichtigungstermin hinzuzuziehen. Der BGH hat mehrfach klargestellt: Solche Klauseln in AGB sind unwirksam. Sie nehmen dem Eigentümer unzulässigerweise das Recht zum Eigenverkauf (Eigengeschäft) und hebeln die gesetzliche Erfolgsabhängigkeit der Provision aus [2].
2. Überlange Vertragslaufzeiten und Kündigungsfristen
Ein Makleralleinauftrag darf nicht „ewig“ laufen. Üblich sind Laufzeiten von drei bis sechs Monaten. Klauseln, die eine Kündigungsfrist von mehr als einem Monat zum Ende der Laufzeit vorsehen, können problematisch sein. Eine automatische Verlängerung ist laut BGH zwar zulässig, darf aber die ursprüngliche Laufzeit nicht unangemessen überschreiten (maximal um die Hälfte der Erstlaufzeit) [3].
3. Aufwandsentschädigungen ohne Nachweis
Steht im Vertrag, dass der Makler bei Nichtzustandekommen eines Verkaufs pauschal eine hohe Summe als „Aufwandsentschädigung“ erhält, ist dies oft unzulässig. Eine solche Pauschale darf nur die tatsächlich entstandenen und nachgewiesenen Kosten decken (z. B. Inseratskosten, Fahrtkosten). Eine „getarnte Provision“ ohne Erfolg ist rechtlich nicht haltbar.
Zusammenfassung der wichtigsten Fakten
| Punkt | Zulässigkeit / Anforderung | Rechtliche Grundlage |
| Vertragsform | Zwingend Textform (§ 656a BGB) | Gesetz seit 12/2020 |
| Provisionsregelung | Maximal 50% für den Käufer (bei EFH/ETW) | §§ 656c, 656d BGB |
| Privatverkauf | Darf nicht ausgeschlossen werden | BGH-Rechtsprechung |
| Laufzeit | Angemessen (meist 6 Monate), Verlängerung limitiert | BGH-Urteil 2020 |
Warum Beratung entscheidend ist
Ein seriöser Makler wird Ihnen einen Vertrag vorlegen, der transparent und fair gestaltet ist. Er wird Sie nicht durch „Knebelklauseln“ binden wollen, sondern durch seine Vermarktungsleistung überzeugen. Wenn Sie im Vertrag Formulierungen finden, die Sie verpflichten, private Interessenten abzugeben oder die Provision auch bei einem Eigenverkauf zu zahlen, sollten Sie den Makler darauf ansprechen.
„Ein Maklervertrag, der den Kunden unangemessen benachteiligt, indem er die gesetzliche Erfolgsabhängigkeit der Provision aushöhlt, ist in diesen Punkten unwirksam.“ – Grundsatz der BGH-Rechtsprechung zu AGB-Kontrollen.
Fazit: Vertrauen ist gut, Prüfung ist besser
Unterschreiben Sie niemals einen Maklervertrag unter Zeitdruck. Ein qualifizierter Makler wird Ihnen die Zeit geben, den Entwurf in Ruhe zu prüfen oder rechtlich begutachten zu lassen. Denken Sie daran: Unwirksame Klauseln machen oft nicht den ganzen Vertrag nichtig, aber sie schützen Sie davor, unberechtigte Forderungen zahlen zu müssen. Bleiben Sie informiert und fordern Sie Professionalität ein – es geht um Ihr Vermögen.
Referenzen
[1] Mietrecht Siegen: Textform für Maklervertrag über Haus zwingend
[2] Breiholdt Voscherau: Die unwirksame Verweisungsklausel im Makler-Alleinauftrag
[3] Haufe: BGH bestätigt automatische Verlängerung von Maklerverträgen unter Bedingungen
